顶级写字楼的物业管理

物业管理的历史：

    物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时英国工业正处于一个发展的高潮阶段,对劳动力的需求很大。随着农村人口的大量涌入,城市原有的房屋及各方面设施已远远满足不了人口增长的需求,房屋的空前紧张成为一大社会问题。一些开发商相继修建了一批简易住宅以低廉的租金租给贫民和工人家庭居住。由于住宅设施极为简陋,环境条件又脏又差,不仅承租人拖欠租金严重,而且人为破坏房屋设施的情况时有发生,严重影响了业主的经济收益。

    当时有一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill)的女士为在其名下出租的物业制定了一系列行之有效的管理办法,要求承租人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅成功地改善了居住环境,而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。从那以后,物业管理逐渐被业主和ZF有关部门重视,被普遍推广到世界各国,并不断发展成熟。

    现代意义的物业管理在我国出现较晚,在20世纪80年代,也就是在英国出现物业管理120年之后,在深圳成立了第一家物业管理公司。随着我国房地产事业的迅猛发展,物业管理做为市场化的配套同样也进步神速。物业管理发展速度太快,规模大而管理服务意识不到位,监管层、物管公司、消费者都存在不成熟的现象。





如何认识物业管理?

    根据建设部房地产业司1996年编制,现在还在适用的《中国物业管理从业人员岗位培训指定教材》中的名词解释,物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。这个定义从理论上没有错,但毕竟时隔10年,此时面对的楼盘情况、市场状况、客户素质与彼时相比,相差不可同日而语。因此在这个标准定义上,恐怕还要再加上一些定语或者后缀。

    首先,物业管理是房地产的园丁。物业不是冷冰冰的水泥建筑，因为有人，有人的活动，她就被赋予了生命力。而物业的生命力象一切生物体一样，需要阳光雨露的呵护，更需要体贴的培育。缺乏物业管理的房地产，其生命力必然经不起风雨的考验，逐渐衰落。

    其次,物业管理是一种文化,是房地产的气质。物业管理长期为物业服务，在与业主的互动中，形成一套自有的方法和理念。在不同的物业，我们的感受不尽相同，除了硬件的因素,但软件也就是物业管理也在发挥着潜移默化的作用。

    谈到顶级写字楼的物业管理。目前国内,水平比较高的主要集中在北京、上海等地。有的写字楼如金茂大厦、国贸中心的物业管理水平，几乎达到了与全球同步。但是我们毕竟成长的时间太短,比起国外几十年以前就相对比较成熟的集中物业管理,我们只走了不到20年。在物业管理方面我们和世界的先进水平相比还有一段距离,这种距离需要用超前的眼光、创新的魄力、实践的努力去缩短。

    怎样才算是顶级写字楼的物业管理呢?大致有以下几点。



尊贵感受

    在顶级写字楼办公的客户,多是行业的领先者,而员工均为社会精英。他们所掌握的社会影响力决定着他们对自我价值实现的高追求。顶级写字楼的物业管理必须要适应和满足这个群体的心理需求。

    尊贵是什么,不简简单单是硬件的高档和奢华,是对客户发自内心的尊重、是无微不至的关怀、是对每个服务细节的一丝不苟;是客户出入时飒爽保安标准军姿的敬礼、是客户咨询时礼宾小姐暖暖的微笑、是下雨时递过来的一把雨伞。这些点点滴滴、数不清的细节才构成了顶级物业管理的成功。



极致人性化

    在顶级写字楼中,物业服务必须人性化。虽然很多大楼的物业管理讲究排场，讲究形式，但某些做法并非真正贴合用户的实际使用。力宝大厦为了满足国际性公司的办公需要，从24小时空调服务，到FESCO式的外企行政服务，将工作、生产、生活统一考虑。力宝大厦的建造者坚持一个观点：“写字楼决不能是一栋冷冰冰的水泥建筑，而是一个高级的商务俱乐部。”



全配套

    真正顶级的物业,应该保证客户在足不出户的情况下,满足一切涉及办公的需求。力宝大厦虽然拥有绝佳的商业地段，其群楼让众多商家觊觎。但力宝大厦放弃作大商业的考虑，将12000平米的面积规划为“配套式商业”。

    所谓“配套式”，则力宝大厦的商业面积以服务写字楼用户为主要目标，仅引进跨国金融、国际精品、高档餐饮、高级影印、24小时品牌便利、员工餐厅等，保证入住客户享受完美的服务。



全托管

    成都许多超甲级写字楼，都是采取自行成立公司，然后聘请著名专业机构顾问的形式。但这种合作模式，不能将优质的服务执行彻底，弊端也很明显。因此在选择物业管理公司的问题上,力宝大厦是慎而又慎。从立项起,就开始寻求和顶级物业管理公司的合作。其间,我们商洽了众多中国乃至世界重量级的物业管理机构,经过漫长的比选、谈判和沟通,最终和世邦魏理仕签署了全权托管协议。有CBRE的国际水准和百年经验,力宝大厦的物业管理正在向顶级进发。